Как нетрудно догадаться, за этим понятием скрываются права собственности, принадлежащие нескольким собственникам. Однако существуют оттенки… Существует как общая, так и общая совместная собственность. Общий способ владения имуществом предполагает, что «по определению» доли равны. Примером может служить ситуация, когда квартира приватизируется на нескольких граждан или оформляется на супругов. Это означает, что при приватизации на каждого из пяти проживающих может приходиться одна пятая часть. Каждый супруг получает половину. Однако в случае совместной собственности доли собственников индивидуальны и не обязательно одинаковы — это может произойти, в частности, при наследовании. Например, может быть одна треть квартиры и еще три шестых. Одна шестая.
Хотя для общей жизни это не имеет значения, но может возникнуть при конфликте между совладельцами, при решении вопроса о порядке пользования жилым помещением или когда один из совладельцев хочет продать часть своей собственности. Здесь имеет смысл упомянуть, что такое идеальная доля в квартире и чем она отличается от натуральной доли в квартире (ее еще называют реальной).
Идеальная доля, таким образом, не имеет ничего общего с высокими идеалами, о которых вы могли бы подумать. Это чисто числовое понятие. Она является частью целого и соответствует каждому совладельцу. Другими словами, зачастую это вынос комнаты, коридора, кухни и т. д., которые зачастую не представляют собой конкретного пространства. Его размер может быть любым, в том числе и самым сказочным. Иногда микродизайны продаются в квартирах размером … 1 сантиметр, что на самом деле меньше квадратного метра! Недавно это заблуждение было законодательно устранено. Теперь нижний предел составляет 6 «квадратных метров».
Другой вопрос — натуральная доля. Это «встроенная» часть жилого пространства, обычно комната. В редких случаях она может соответствовать идеальному размеру. Также можно перевести идеальную долю в натуральную для распределения.
С чего начать продажу?
Конечно, прежде всего, необходимо убедиться в наличии документов, с помощью которых вы можете распоряжаться имуществом. Они могут быть разного типа: агорные договоры, дарственные, свидетельства о приватизации, права наследования и т. д. Вне зависимости от вида собственности дальнейший алгоритм действий практически одинаков.
Простой пример: два брата получают в наследство двухкомнатную квартиру в равных долях, и младший из них хочет продать свою долю. Это типичное вторичное жилье, одна комната — 9 кв. м, другая — 17 кв. м, и, очевидно, не составляет и половины этой площади. Поскольку старший брат является совладельцем, младший должен предложить ему выкупить свою долю в квартире. Если консенсус достигнут, проблем нет — сделка состоится. Однако если сособственник не готов покупать, необходимо соблюсти некоторые формулировки, предусмотренные законом. Поэтому брат должен проследить за тем, чтобы его брат получил должным образом оговоренное предложение о покупке и ответил на него в течение одного месяца. Отсутствие консенсуса по поводу покупки акций моделируется отрицанием, поэтому можно искать «стороннего» покупателя. Еще один оттенок: акции могут быть проданы только по той же или более высокой цене. В общем, правила не простые, но, по крайней мере, их упущение может привести к отмене сделки, заключенной с нарушением закона.
Определение стоимости и поиск покупателя
Неверно считать, что стоимость доли в приведенном выше примере составляет половину стоимости всей квартиры. Однако то же самое можно сказать и о других случаях. К сожалению, акции можно продать только со значительной скидкой. Однако многие продавцы питают необоснованные иллюзии относительно стоимости своей недвижимости. Согласно реалиям рынка недвижимости, нужно понимать, что стоимость акции составляет около 15, а то и 20 и более процентов от стоимости аналогичного сектора квартиры. И если вернуться к нашему примеру, то вся квартира стоит 10 миллионов рублей, а доля не 5 миллионов рублей, а максимум около 4 миллионов рублей.
Не все покупатели заинтересованы в приобретении доли в квартире, поэтому достаточная цена повысит интерес к объекту и сократит время поиска. Кстати, на этом этапе желательно проконсультироваться с брокером. Такая мера, по крайней мере, сориентирует вас и максимально расширит — с помощью экспертной поддержки — возможности ведения бизнеса в сфере недвижимости с множеством оттенков.
Регистрация договора купли-продажи
Уже неоднократно говорилось о том, что продажа общего имущества осуществляется при соблюдении определенных условий. Например, если продается доля несовершеннолетнего, квартира приобретается на средства маткапитала, в ипотеку, и многие сособственники желают купить одновременно.
Пакеты документов для каждого конкретного объекта готовятся с учетом его особенностей. Все сделки с долями должны быть заверены у нотариуса, в противном случае договор может быть заключен в простой письменной форме. Переход к нотариусу не ограничивается процедурами отчуждения акций. Удостоверенные им договоры должны быть переданы в Росреестр. Только после этого сделка может считаться завершенной.
Возможные трудности и способы их преодоления
Сделки с долями в праве собственности сложны и правильно описаны. И если вы хотите купить или продать часть квартиры — независимо от того, является ли она отдельным объектом или нет, — лучше всего обратиться за помощью к брокеру. Ведь, как правило, проблемы начинаются еще до этапа продажи. Среди них — сложность или неспособность совладельцев договориться друг с другом, отсутствие знаний по определению рыночной стоимости, организация грамотной рекламы. Кроме того, необходимо соблюсти все требования законодательства и подготовить пакет документов с учетом всех имеющихся оттенков. И это только на первый взгляд, сколько может быть «ловушек» — не счесть.
Самый простой, современный и продуманный способ избежать сложностей — это общение с экспертами. Даже простая консультация поможет «разложить по полочкам» все, что кажется непонятным — чем отличается коммуналка от обычной, как получить максимальную сумму при продаже и сэкономить на покупке, а главное, провести сделку без проблем, нервов и соблюдения всех юридических норм.
Как продать квартиру в совместной недвижимости
Если вы не являетесь единственным владельцем квартиры, это означает, что квартира принадлежит вам совместно: в общей или совместной собственности. Совместная собственность означает, что собственники имеют равные доли в имуществе. Чаще всего это происходит между супругами, так как все имущество делится поровну без долей.
Во всех остальных случаях собственники обычно сразу выделяют доли друг другу. Это называется общей собственностью. Каждый собственник владеет определенной частью имущества, например четвертью или ⅓, в зависимости от количества собственников и других обстоятельств. Например, если маткапитал используется для покрытия ипотеки, детям выделяются доли пропорционально сумме покрываемой квартиры. Часто имущество распределяется между членами семьи в зависимости от количества человек: в случае четырех человек каждый имеет 1/4 долю.
Выделение долей обычно происходит при передаче права собственности на квартиру. Данные о том, какая часть имущества находится в собственности на данный момент, можно уточнить, заказав выписку из единого государственного реестра.
Перед совершением сделки необходимо получить согласие всех собственников, если квартира является общей. Однако согласие других собственников невозможно, даже если они являются вашими ближайшими родственниками по материнской линии. Что же делать в таком случае? Мы видим все оттенки жизненных примеров.
Как продать квартиру, находящуюся в общей собственности, если все собственники согласны
Брат и сестра решили продать свою квартиру. Они решили продать квартиру, долевая собственность на которую досталась им в наследство от бабушки. Они заключили договор купли-продажи, нашли покупателя, оформили договор купли-продажи у нотариуса и разделили полученные деньги.
Если все собственники согласны, каждая сделка проходит быстро, но есть свои особенности. Для продажи квартиры достаточно присутствия всех собственников во время сделки. Если они не могут прийти, необходимо согласие нотариуса.
Если совладельцы не присутствуют на сделке, а вы не являетесь доверенным лицом, продажа квартиры становится рискованной. В любой момент лицо, владеющее долей, может отменить сделку с передачей иска в суд. В этом случае компания, восстанавливающая права, может отказать новому владельцу в переоформлении квартиры. Поэтому используйте все свои дипломатические способности и согласитесь подписать согласие или вызовите «коллегу по недвижимости» на сделку.
Кстати, раньше сделки с недвижимостью и купли-продажи с более чем двумя собственниками должны были заверяться нотариально. Теперь закон разрешает это делать, если все собственники согласны на продажу объекта и сделка совершается по договору в одно и то же время. .
Нотариальная сделка необходима скорее для того, чтобы покупатель был защищен. Конечно, для продавца это дополнительная бюрократия и расходы на оплату услуг нотариуса.
Как продать квартиру в общей собственности, если все собственники не согласны
Николай получил в наследство от отца комнату в коммунальной квартире. Недавно он решил продать свою долю, чтобы купить с женой однокомнатную квартиру. Его соседи отказались продавать свою долю. Тогда он предложил выкупить их долю. Соседи отказались, и Николай спокойно продал недвижимость.
Возможно, другие собственники не хотят продавать свои квартиры и им срочно нужны деньги. Не паникуйте раньше времени и не смотрите на то, что вы можете сделать по закону. Например, рассмотрите вариант продажи только доли в собственности. Это разрешено законом, но есть несколько оттенков серого. Во-первых, вы должны предложить другим владельцам выкупить их часть квартиры. Это называется правом выкупа для совладельцев.
Если у вас хорошие отношения с другими собственниками, вы можете сообщить о своем намерении продать доли напрямую. Однако не забудьте попросить совладельцев подписать документ о том, что они были уведомлены о вашем намерении продать их доли. В противном случае сделка может быть легко нарушена в суде. Если вы не в ладах с другими владельцами квартиры, вы можете отправить им заказное письмо. Вы также можете предупредить совладельцев через нотариуса.
Другой владелец должен ответить в течение месяца с момента получения предложения. Отказ или согласие на покупку должны быть направлены в письменном виде, желательно заверенные у нотариуса. Если в течение месяца с момента получения уведомления ответ не получен (но есть отметка о том, что другой собственник уведомление получил), можете смело искать покупателя на свою долю. Обратите внимание, что вы не имеете права менять условия сделки (стоимость недвижимости). В противном случае вам придется повторить весь процесс.
Как освободить квартиру, в которой вы не являетесь единственным владельцем.
После развода с Аленой Павел решил оставить свою долю в коммунальной квартире детям. Он подписал согласие жены на дарение равных долей сыну и дочери. Сделка одобрена, и недвижимость переходит в собственность детей, которые могут распоряжаться ею по достижении 18 лет.
Как собственник квартиры, вы имеете право как передать, так и продать свою долю. В этом случае вы должны получить разрешение другого собственника на дарение своей доли. Как только он согласится, вы сможете составить договор дарения. Обратите внимание, что если ваша доля переходит к близкому родственнику (ребенку, родителю), то ему не придется платить 13%-ный налог. В противном случае даритель должен заполнить декларацию и заплатить налог.
Некоторые считают, что договор дарения — хорошая альтернатива договору купли-продажи в случае, если совладельцы квартиры не одобряют сделку. Однако это не совсем так. Во-первых, для оформления дарственной опять же требуется согласие нотариуса или приглашение совладельцев на сделку. Во-вторых, такие договоры небезопасны. Договоры дарения легко оспорить в суде. Кроме того, в документе не указывается стоимость квартиры, а на переводе обычно нет подписи. Таким образом, покупатель может нелегко передать вам обещанную сумму.
Основные аспекты продажи квартиры с долями заключаются в следующем
— Квартира продается легче, если все собственники согласны.
— Если один из собственников возражает против сделки, продать можно только его долю, в то время как совладельцы имеют право преимущественного отказа.
— Можно подарить недвижимость, имеющую более одного собственника, но для этого необходимо разрешение остальных собственников.