Можно ли занизить стоимость моей квартиры, как предлагает брокер, учитывая разницу между запрашиваемой ценой 4 500 000 и ценой договора 2 000 000 и ценой подвала 2 452 600? Каковы последствия и риски в случае недооценки?
Как оценить стоимость квартиры.
Основываясь на этих данных, продавцы считают сумму ожидаемой сделки.
Зачастую «цена продажи» и «цена покупки», по которой объект выставлен на продажу, — фактическая сумма, которую объект в итоге получает покупатель, — различаются. Во многих случаях эти суммы варьируются в очень широких пределах, но об этом знают только профессиональные брокеры — эта информация конфиденциальна и не афишируется. Поэтому не всегда можно правильно оценить объект, ориентируясь только на стоимость аналогичных предложений на базе.
При определении суммы принципиальное значение имеют сроки. Если человек решил «продать», то есть совершить сделку как можно скорее, он готов поступиться ценой: прислушайтесь к советам риелтора, как сделать уступки и скидки. Если владельцу не нужно быстро избавляться от квартиры, он чаще выбирает вариант «продать», чтобы установить определенную сумму, при которой предметы не будут разделены. Процесс такой продажи может растянуться практически на неопределенное время, а шансы на успешную сделку зависят от удачности ситуации. Продавцу приходится ждать, пока найдется покупатель, желающий получить за эти деньги именно эту квартиру.
Более дорогие способы продажи с помощью брокера
Цена объекта во многом зависит от стратегии продаж и взаимодействия с брокером. Согласно неутвержденным правилам профессиональной этики, брокер гарантирует юридическую чистоту сделки, но не может работать на две стороны. Если брокер представляет интересы продавца, его обязанность — работать с квартирой и покупателем, чтобы продать недвижимость как можно выгоднее. В этом случае эффективность работы маклера обычно напрямую зависит от способа оплаты его услуг.
Если комиссия брокера фиксирована, в его интересах завершить сделку как можно быстрее. Этот вариант подходит для владельцев, которые торопятся продать свою недвижимость и хотят потратить на услуги риэлтора как можно меньше. Однако в этом случае агенту следует убедить клиента в оптимальности затрат на продажу, а не исходить из соображений цены.
Несмотря на то что процент от продажи обычно выше, чем фиксированная комиссия, это наиболее выгодная схема для владельцев недвижимости. Брокер, получающий оговоренную часть от конечной суммы, заинтересован в продаже недвижимости по максимально возможной цене. Он будет использовать все свои профессиональные навыки, чтобы бороться за свою честь, но процесс может затянуться.
Этот вариант подходит для владельцев, которые хотят продать квартиру быстрее определенной суммы, но при этом желают получить что-то сверх своих ожиданий и готовы мотивировать риелтора. Обычно, если брокеру удается провести сделку выгоднее, чем рассчитывалось изначально, дополнительная прибыль делится пополам.
Выгодная продажа — как брокеры работают с ценообразованием
Стратегия ценообразования, используемая агентами, зависит от потребностей клиента, то есть от желания продать квартиру как можно быстрее или как можно дороже. Во-первых, брокер сравнивает квартиру с аналогичными предложениями и анализирует опыт подобных сделок, чтобы определить справедливую рыночную стоимость недвижимости. Во-вторых, выбирается одна из стратегий продажи.
Агенты намеренно снижают цену, чтобы оценить реакцию покупателя. Таким образом, анализируются два параметра: звонок и прогноз. Звонки как таковые не имеют большого значения — зачастую это звонки от аналитиков, брокеров и владельцев, обеспокоенных появлением на рынке подозрительных дешевых конкурентов. Важнее всего — готовность потенциальных покупателей посмотреть объект. Если желающих много, брокеры постепенно начнут поднимать цену (обычно на 100 000). Задача опытного агента — не «перегреть» спрос, чтобы вовремя остановиться. Это может отпугнуть покупателей, а также привести к потере правильного выбора времени на рынке.
Это обратный механизм, при котором стоимость квартиры увеличивает предстоящие переговоры. Затем сумма постепенно снижается до предела, пока квартира не перестанет вызывать интерес и не начнутся прогнозы. Если объект нужно продать быстро, к рыночной стоимости добавляется до 10 %, а если нет крайнего срока, «корректировка» может превысить 30 %. Если крайнего срока нет, а единственное жилье, выставленное на продажу, ждет до последней минуты.
Профессиональные секреты — как брокеры повышают цены
Талантливые брокеры обладают широким спектром возможностей и приемов работы с ценами. Как правило, это индивидуальные приемы, наработанные профессиональным опытом.
Нередко брокеры организуют аукционы для повышения цен, если спрос правильно стимулирован и есть много прогнозов. Всех возможных покупателей одновременно вызывают на квартиру, и товар продается тому, кто предложит наибольшую премию к оговоренной цене.
Чтобы продать объект немного выше рыночной цены, маклер должен убедить покупателя в секретных преимуществах квартиры. Особенно если по соседству находится множество аналогичных объектов. Для этого проводится предпродажная подготовка — эстетический ремонт квартиры, подъезда и лифта, вынос мебели, генеральная уборка. Очень важно для эмоциональных агентов — приятный запах кофе и выпечки, проекция днем для светлых квартир, проекция ночью для квартир с плохим видом из окон.
Опытные брокеры могут создать эмоциональную связь с покупателями и вызвать личную симпатию, которая переносится на объект недвижимости. Например, если агент знает, что на просмотр придет любитель собак, полезно привести с собой собственного четвероногого питомца. Высокий уровень профессионализма позволяет поднять цену чуть выше рыночной стоимости на этапе продажи и оценить необычные потребности клиента. Даже такие уловки, как изучение личной жизни покупателя в социальных сетях, помогут вам войти в игру.
Покупатели и продавцы ориентируются на цены в онлайн-базах недвижимости. Чтобы выгоднее продать конкретный объект, брокеры публикуют объявления с явно завышенными ценами на квартиры с такими же характеристиками, чтобы опубликовать фальшивые объявления «конкурентов». Это создает у неохотно идущего покупателя иллюзию, что аналогичные предложения на рынке стоят дороже и что ему очень повезло.
К сожалению, некоторые брокеры используют в своей работе не совсем честные механизмы. Например, они имитируют спрос, приглашая «подставных уток» в проект с реальными покупателями. Однако гораздо более оскорбительным примером «черных технологий» является рассылка покупателям писем страха на этапе заключения сделки. После аукциона заключается договор, и даже при наличии аванса или залога цена «вдруг» поднимается еще на 100-20 000 рублей. Продавцам стоит обратить внимание на то, что из-за таких методов работы покупатели чаще всего отказываются от заключения договора.
Дополнительные факторы — те, что влияют на цену квартиры
Помимо индивидуальных характеристик объекта и компетентности брокера, цены на жилье напрямую зависят от состояния экономики. Эксперты призывают к периоду стабильности, во время которого квадратные метры дорожают, а ликвидные квартиры продаются с «горячим хлебом» — «buy to let sellers». В этом случае спрос превышает предложение, и владельцы могут позволить себе роскошь взвинчивать цены. Вместе с ростом монет и инфляцией возникает «рынок покупателя». На данный момент интерес к недвижимости резко упал, и каждый покупатель на вес золота.
Однако, по мнению экспертов, российский рынок в большей степени ориентирован на рост цен. Типичный продавец скорее откажется от сделки и будет ждать благоприятной ситуации, чем пойдет на уступки.
Автор: Дарья Сергеева, корреспондент cresportotdom.ru
Почему вам нужно снизить цену на квартиру
На стоимость квартиры влияет множество факторов — местоположение, инфраструктура района, транспортная доступность, состояние дома. Наличие недостатков объективно ведет к снижению цены на квартиру, так как большинство из них не зависят от продавца. Покупателям необходимо знать о недостатках, чтобы приобрести отличную недвижимость с вычетом.
Когда можно торговаться?
Обычно владельцы квартир завышают цены при размещении объявлений, так как понимают, что для большинства покупателей выгодные предложения имеют большое значение. При начальной стоимости они обычно скидывают от 50 000 до нескольких миллионов рублей. При покупке недвижимости на вторичном рынке всегда рекомендуется обсуждать скидки. Их размер зависит от стартовой цены и желания владельца быстрее продать квартиру.
Покупатели должны оценить слабые стороны объекта, чтобы знать, какие недостатки должны привлечь внимание владельца. Осмотр квартиры как раз и позволяет выявить все недостатки.
Результатом переговоров может стать снижение цены квартиры на 5-20 % от ранее заявленной стоимости. Максимальных скидок можно добиться, если у недвижимости одновременно много недостатков.
Например, из окон не открывается графический вид, парковочное место в саду маленькое, а детского сада нет. И неважно, что у покупателя нет автомобиля, а появление детей в ближайшие годы не планируется — эти недостатки снижают стоимость.
Чтобы успешно вести переговоры, нужно знать показатели, снижающие стоимость квартиры. Если недвижимость некачественная, это тоже повод потребовать скидку, даже если вы изначально планировали ее отремонтировать и восстановить.
Территория вокруг дома
Инфраструктура и расположение квартиры — вопрос, который напрямую влияет на цену продажи. Неблагополучное соседство с линиями электропередач, теплоэлектростанциями, крупными заводами, тюрьмами, кладбищами, вокзалами и прочими шумными объектами помогает претендовать на скидки в 10-30 %. Психологический дискомфорт создают железные дороги, морги или больницы за окном.
Еще один минус — вид на автомагистраль. В этом случае шум стоит днем и ночью, нужно ставить дорогие окна со стеклопакетами, а сами окна покрываются слоем грязи и пыли, который нужно мыть еженедельно. С другой стороны, у такого расположения есть и свои преимущества. Не нужно ездить по темным дорогам. Он выходит прямо на главную дорогу. С точки зрения безопасности это также благоприятно. Возвращаться домой нужно по освещенным и очень оживленным пешеходным дорожкам.
Наличие поблизости питейных заведений, ресторанов и кафе — существенный недостаток. Это связано с тем, что здесь часто приходится идти пешком до Рассвета, чтобы привлечь шумные предприятия. Указав продавцу на эти недостатки, цену можно снизить на 15 %.
Этажи — минус или плюс?
По словам экспертов, квартиры на первом этаже считаются очень неохотно покупаемыми. Однако аренда таких квартир может быть выгодной. Разница в стоимости аренды не ярко выражена. Одна из причин поиска скидок — угловое расположение. Зимой в таких заведениях может быть холодно.
С другой стороны, первый этаж в некоторых случаях является преимуществом. Например, мамы с детьми охотнее покупают такие квартиры, так как из них удобнее выходить и выезжать, даже если коляска не помещается в лифт. Квартиры на нижних этажах интересны пенсионерам и людям с ограниченными возможностями.
Неблагоприятный вариант на первом этаже, если квартира находится прямо над коммерческим зданием, а окна похожи на карнизы. В такие дома легко могут проникнуть злоумышленники. Если на нижнем этаже находится бар, кафетерий или другой ночной клуб, вам придется обосновать просьбу о скидке, потому что вы будете вынуждены терпеть шум и драки под окнами.
Верхние этажи часто становятся источником конфликтов. Однако, как показывают рыночные условия, стоимость квартиры в высотке не меньше, чем в малоэтажке. Если в крыше есть протечки, капитальный ремонт проводился давно и над квартирой нет технического этажа, то, конечно, расположение невыгодное. В противном случае считать последний этаж недостатком не получится.
Дом и соседи.
В зависимости от возраста дома, типа перекрытий (деревянные, смешанные бетонные, железобетонные) и материала стен (кирпич, панель, монолит), старые дома всегда были дешевле. Несмотря на то, что «сталинки» остаются популярным и престижным особняком, каждые 10-20 лет они уцениваются примерно на 10 %.
Причинами для получения скидки в 5-10 % являются дефекты, такие как трещины в стенах или неприятные запахи в подъезде. Наличие проблемных соседей часто отпугивает покупателей, и скидки здесь не помогут. Большинство семей не хотят жить по соседству с наркоманами или алкоголиками, устраивающими шумные вечеринки. Подъезды превращаются в проходные сады, а лестничные клетки имеют характерный запах.
Еще один минус — наличие коммерческой пристройки внутри жилого дома, из-за чего жильцы выше первого этажа вынуждены смотреть на крышу этой пристройки, а сверху часто выбрасывают мусор, что создает антисанитарные условия в жаркое время года. Если вход в офисное здание является общим, цена квартиры снижается на 10 %.
Как продать квартиру с выгодой для себя?
Перед продажей квартиры необходимо устранить все явные недостатки, приведя помещение в порядок, восстановив эстетический вид и узаконив перепланировку. Также можно улучшить внешний вид подъезда. Осыпающиеся стены и граффити на старом доме могут отпугнуть потенциальных покупателей. Несколько валиков и банка краски решат эту проблему и значительно улучшат состояние подъезда. Это потребует времени и усилий со стороны продавца, но его старания окупятся, и еще один недостаток будет устранен.
Также рекомендуется обращать внимание на достоинства и искать плюсы в каждом недостатке. Например, хорошее состояние квартиры не компенсируется дружелюбными и тихими соседями. А наверху живет милая бабушка, которая с радостью присмотрит за вашими детьми — это хороший аргумент для молодых родителей.
Дорогой ремонт не всегда приносит пользу. Дизайнерские решения — дело вкуса, поэтому дополнительные затраты могут не оправдать себя. Не стоит делать ставку на эксклюзивную отделку. Однако хорошо оборудованная кухня может помочь продать квартиру по более высокой цене.
Продавцам необходимо критически оценить свою квартиру, компенсировать недостатки достоинствами и подчеркнуть преимущества в свою пользу. Однако, как показывает ситуация на рынке, для того чтобы продать квартиру быстрее, часто приходится прибегать к скидкам.