Все документы, содержащие основные принципы управления НГД, должны быть четко разделены на.
В домах, находящихся в государственной собственности, управление может осуществляться только профессиональной управляющей компанией. Для их выбора организуется конкурс. Жильцы квартир по договору социального найма не имеют никакого отношения к управлению своим домом через управляющую организацию. Дело в том, что общее имущество не является частью их собственности. Поэтому управляющая компания должна ссылаться только на муниципалитет, который является непосредственным арендатором.
Организация управления многоквартирным домом совершенно иная, если квартиры в нем или многие из них относятся к частной собственности. Независимо от выбранного метода, управление не подразумевает владения квартирами. Оно подразумевает лишь управление общим имуществом.
Управление многоквартирным домом осуществляется на сложной основе. Это означает, что владельцы квартир платят за него. Ее размер зависит от объема причитающегося им общего имущества. Доля пропорциональна площади квартиры. На владельцев нежилой или коммерческой недвижимости распространяются те же требования, что и на собственников квартир.
Способы управления квартирой
Согласно Жилищному кодексу РФ, выбор способа управления многоквартирным домом во многом зависит от особенностей самого дома.
Жилищный кодекс РФ выделяет три вида управления.
Самоуправление без управляющей компании имеет свои особенности и не всегда подходит для квартир с большим количеством квартир. Однако критерии выбора управляющего квартирой остаются на усмотрение собственников и в конечном итоге решаются совместным голосованием собственников.
Прямое управление
Прямое управление владельцем квартиры означает, что между владельцем и поставщиком услуг нет посредников, например электричество. Все обязательства по поддержанию общего имущества дома в нормальном и функциональном состоянии и обеспечению всем необходимым берет на себя сам собственник.
Прямая форма управления многоквартирным домом схожа с управлением частными домами: владелец заключает прямые договоры с поставщиками электроэнергии, природного газа, воды и услуг по вывозу отходов. Плата за посреднические услуги не взимается, что позволяет в большей или меньшей степени сэкономить средства. Текущий ремонт — его единственная забота.
Непосредственное управление многоквартирными домами собственниками квартир осуществляется схожим образом, но отличается тем, что каждый собственник должен заключить договор с подрядчиком. В этом и заключается основная проблема такой формы управления. Нет четко определенного организатора. Его может организовать один из арендаторов, но его деятельность никак не регламентируется.
Чтобы понять, удобен ли этот способ, стоит рассмотреть основные преимущества и недостатки прямого управления.
Преимущества заключаются в следующем.
В каждой управляющей компании есть сотрудники, которым необходимо платить зарплату. Часть этих расходов также несут жильцы, подписавшие договор с организацией. Самоуправление не влечет за собой таких расходов.
Среди основных недостатков непосредственного управления стоит отметить следующие моменты.
Последнее почти всегда является препятствием для самостоятельного управления домом. У каждого человека своя организация: кому-то хватает одного-двух дней, чтобы решить вопрос по договору, кто-то откладывает его на неопределенный срок. Невозможно заставить жильцов сделать все необходимое к определенному сроку.
Главная проблема заключается в том, что если договор подписан менее чем 50 процентами собственников, он не может считаться окончательным. Поэтому независимое управление квартирами возможно только при небольшом количестве квартир. Жильцы дружелюбны, едины во мнениях и готовы действовать сообща.
Кооперативы домовладельцев
Жилищные кооперативы как способ управления многоквартирными домами появляются чаще, когда жильцов больше. В настоящее время кооперативы совладельцев квартир, как они называются в соответствии с правилами ассоциации недвижимости (SEA), создаются путем голосования собственников квартир. Для создания такого внутреннего органа управления требуется не менее 50 % голосов.
ТСЖ создается как юридическое лицо в рамках некоммерческой организации. Оно подлежит обязательной государственной регистрации, а его деятельность регулируется жилищным и общественным характером Российской Федерации. Общее собрание утверждает закон о ТСЖ и назначает управляющего. В дальнейшем они несут прямую ответственность за поддержание дома в надлежащем состоянии.
Договоры с поставщиками теперь заключаются не отдельными жильцами, а от имени официального ТСЖ. Если поставщик некачественно оказывает услуги, например, не вывозит вовремя мусор, жильцы имеют право потребовать объяснений от ТСЖ. ТСЖ не может переложить ответственность на поставщика услуг. Это связано с тем, что организация их качественных интересов является их собственной обязанностью, которая гарантируется уставом товарищества.
Кроме того, собственник квартиры также может обратиться в ТСЖ для защиты своих интересов. В случае самостоятельного управления, когда это является их личной обязанностью, ТСЖ берет на себя ее при управлении многоквартирным домом жилищным кооперативом.
С точки зрения затрат, такая форма управления является более дорогой. ТСЖ обязательно заключает договор с уборщицей и прорабом, а также сотрудничает с муниципалитетом для проведения капитального ремонта.
Кроме того, выбранный менеджер по персоналу получает вознаграждение за свою работу. Персонал может быть нанят из числа жильцов дома, обладающих соответствующими знаниями и навыками, или привлечен со стороны. Если жилищное товарищество создается для управления несколькими домами, то для выполнения различных задач нанимается управляющая компания в качестве внешнего подрядчика. Он не принимает непосредственного участия в управлении, и это остается обязанностью ТСЖ.
Управляющие компании
Если сравнивать различные способы управления ДНП, то заключение договора с управляющей компанией является наиболее удобным вариантом. Конечно, этот способ предполагает дополнительные расходы для жильца, но шансы на более качественное управление жильем гораздо выше.
Управляющая компания берет на себя всю ответственность, принимая все обязательства по обеспечению бесперебойной работы дома и поддержанию общего имущества в хорошем состоянии. Она может нанимать подрядчиков для выполнения определенных видов работ, но сама отвечает за их качество.
Управляющая компания выбирается по результатам тендера или общего собрания. В первом случае договор заключается максимум на три года, а во втором — на пять лет. Договор неизменно включает в себя общее имущество арендатора, перечень услуг, которые должен предоставлять SA, тип работ, которые должен выполнять SA, порядок оплаты, отчетность и т. д.
Этот тип управления МФД также имеет свои преимущества и недостатки. К первым относятся следующие.
Следует отметить следующие недостатки сотрудничества с АК
Если обязательства КТ не выполняются, жители могут в одностороннем порядке расторгнуть договор с КТ. Они также имеют право изменить структуру управления, если с этим согласно большинство жильцов. Собрания жильцов являются основным элементом принятия решений в работе МФБ.
Жилищные комплексы могут быть включены в планы развития жилищного строительства КДТ
Такие проекты реализуются по инициативе обладателя прав на участок и/или находящиеся на нем объекты недвижимости, то есть по заявлению собственника участка/здания.
В результате владельцы участков и управляющие организации НКМ могут заниматься первым типом комплексного освоения территории. Их жилье не может быть включено в другие планы КДАУ.