Нелегко просто собрать всех жителей многоквартирного дома. По этой причине закон предусматривает множество видов собраний. Они различаются по типу голосования, месту его проведения и типу обращения к жителям. Поэтому есть все возможности организовать такие собрания максимально комфортно и эффективно. Обратите внимание, что по закону собрания могут быть организованы в разных формах, но форма голосования не может быть изменена в любой момент. В противном случае собрание будет отменено. О самой форме: форма голосования: вместо совместного собрания вопрос решается с помощью бюллетеня, доставленного до истечения срока в соответствующее место. Таким образом можно собрать большое количество участников, сэкономив время для всех, но при этом нет необходимости в исчерпывающем обсуждении вопроса. Очная форма: главная проблема этой формы — отсутствие кворума, поскольку все вопросы решают только те, кто пришел на встречу. К преимуществам этой формы можно отнести то, что она дает возможность каждому рассмотреть все варианты и глубоко разобраться во всех вопросах. Партийная форма: представляет собой смесь двух вышеперечисленных форм и обладает всеми основными преимуществами, включая возможность наличия кворума. Идея заключается в том, что есть два этапа: первый — на самом собрании, где решаются все вопросы, второй — при дистанционном голосовании. Разумеется, форма занимает в два раза больше времени, чем резидент. Если кворума на бланке нет, то бланк не переходит от человека к человеку. По этой причине вам придется по-новому обзванивать всех жителей дома и начинать делать все по правилам конвенции других форм. Только при наличии кворума съезд утверждает другие обязательства, например формы.
Каковы обычные правила для внеочередных обсуждений
Во-первых, что такое очередная внеочередная сессия? Очередные собрания — это собрания, которые проводятся ежегодно и требуются по закону. На таких собраниях требуется отчет о проделанной работе и финансах. Кроме того, по согласованию с советом дома такие собрания могут проводиться и по другим причинам. Например, жители могут решить проводить собрание совета каждые полгода, но реже или реже, тогда каждое собрание будет называться регулярным. В любом случае, они должны проводиться не реже одного раза в год, но допускается и более частое проведение. Внеочередные собрания: это все остальные виды собраний, которые созываются, когда это необходимо жителям. Здесь решаются вопросы, которые не были отложены. Их можно проводить столько, сколько вы хотите в год. Однако нужно учитывать тот факт, что очень частые звонки жителей снижают их желание посещать собрания. Поэтому целесообразно прибегать к этому виду собраний, когда речь идет о действительно серьезных и важных вопросах. Дополнительное голосование может быть инициировано жильцами или советом дома. Совет должен звонить владельцу, если возникает проблема, выходящая за рамки компетенции совета. К таким вопросам относятся, например, реконструкция здания или содержание общего имущества с прилегающими помещениями здания. Жильцы дома могут организовывать собрания для обсуждения различных вопросов, идей и предложений, касающихся содержания здания. Кроме того, они могут высказать свои претензии совету дома, если потеряли доверие. Все это возможно благодаря тому, что инициировать собрания могут все владельцы придомовой территории. Это означает, что не существует разделения в зависимости от района проживания и количества поданных голосов. Потому что иначе это было бы незаконно.
Различные виды голосования и общие характеристики
Все виды голосования очень похожи друг на друга, поэтому о них необходимо сообщать жителям заранее, а объявления должны быть очень четкими. Кроме того, во всех вариантах необходимо вести протокол и подсчитывать результаты голосования. Основное различие заключается в том, как обсуждаются и голосуются животрепещущие вопросы. Использование индивидуальных вариантов может быть хорошо обсуждено, а использование вариантов разбивки касается простых обновлений. Даже если все непосредственно присутствующие на собрании присутствуют в форме заочного голосования, все, кто подал бюллетени до истечения срока, присутствуют в полной мере. Кроме того, заочная форма лучше, так как не требует кворума. Это большое преимущество, так как при необходимом количестве жителей трудно сосредоточиться в течение часа. Кроме того, не нужно беспокоиться о поиске большого помещения для такого количества людей. Таким образом, метод отсутствия очень прост. Возьмите бюллетень, заполните его и сдайте.
Отсутствие на сессии.
В любом случае протокол, а точнее его копия, должен быть передан в управляющую компанию, инициировавшую съезд. Результаты голосования распространяются на всех жильцов, а не только на тех, кто принял участие в голосовании.
Дистанционное голосование
Это достаточно новая форма, поэтому используется нечасто. Основное преимущество — отсутствие необходимости в кворуме. Вам необходимо сосредоточиться на правильном количестве голосов.
В законе нет указания на точный порядок проведения этого вида собрания. Поэтому порядок определяется вдохновителем, так как он лучше всего подходит для него.
Гораздо более мудрым вариантом является определение порядка вопросов, требуемых на месте. В этом случае, например, известна информация о проценте проголосовавших «против» и можно помочь не определившимся жителям выбрать вариант.
Сочетание двух типов собраний позволяет легально добиться необходимого количества жильцов. В конечном итоге кворум достигнут, и результат является законным.
Например, эта форма очень полезна, если необходимо присутствие 75 % жителей. В данном случае это не обязательно, так как собрание считается успешным, если на нем присутствует более половины жителей, даже если они не присутствуют лично.
Однако не стоит использовать эту функцию слишком часто. Она занимает в два раза больше времени, чем другие, то есть два дня, что не является идеальным вариантом, так как многие ситуации не успевают разрешиться.
Выводы.
В целом все три формата собрания позволяют выбрать оптимальный способ проведения опроса жильцов квартиры. Все зависит от выбора конкретного собственника или совета многоквартирного дома. Напомним, что любой собственник может проголосовать по любой нужной теме, вопросу или проблеме. Поэтому каждый гражданин имеет законное право создать совет.
ВИДЕО:
Как организовать собрание жильцов дома: инструкция
Даже если многоквартирным домом управляет ТСЖ или УК, управление лежит на собрании жильцов. Жильцы владеют не только своими квартирами, но и общим имуществом — подъездом, подвалом, чердаком и прилегающими территориями. Поэтому важные решения должны приниматься собственниками и выполняться обслуживающей организацией.
Геннадий Нефедовский.
Общее собрание жильцов — это высший орган управления домом. Другими словами, она обладает высшей властью. Однако ее полномочия не безграничны. Совет не может принимать решения, которые находятся в компетенции исполнительной или судебной власти. Например, нельзя отдать право собственности на квартиру неугодному соседу, выгнать пьяницу или распорядиться заговором, принадлежащим соседнему дому.
Первая встреча. После сдачи новостройки проводится первое общее собрание жильцов квартиры. На нем решается, кому будет передано управление УК, ТСЖ или ЖСК и как создать фонд для ремонта, использования и содержания общего имущества.
Референтные собрания. Во втором квартале каждого года жильцы проводят годовое собрание. На нем подводятся итоги работы за прошлый год, утверждаются плановые расходы и решаются текущие вопросы.
Внеочередное собрание. Внеочередное собрание может быть инициировано при возникновении неотложных проблем. Количество собраний не ограничено.
Форма проведения заседания.
Геннадий Нефедовский.
‘В домах, управляемых ЖСК, ТСЖ и УК, голосование проводится одинаково. Принципиальных различий нет. Обе организации могут инициировать собрания жильцов, выносить вопросы на повестку дня и предоставлять варианты решения проблем».
Процедура.
Цель. Ежегодные собрания проводятся регулярно по инициативе ЖСК, ТСЖ или УК. Внеочередное собрание жильцов может быть организовано:
Уведомление собственников. Арендаторы должны быть уведомлены не менее чем за 10 дней до предполагаемой даты заседания совета. Способ выполнения уведомления:
Для индивидуальных или самозанятых советов необходимо подготовить реестр собственников, порядок проведения общего собрания и опрос для голосования. На расстоянии информация размещается на онлайн-платформах.
Проведение собраний. Если собрание проводится самостоятельно или отсутствует, собственники приходят в назначенное время и обсуждают вопросы повестки дня. При себе они должны иметь паспорт и копию документа о праве собственности на квартиру.
Им не разрешается поднимать вопросы вне ежедневного собрания. Например, во время собраний и митингов по поводу перевыборов жители хотели распределить парковочные места. Даже если в данный момент голосование проходит единогласно и решение заносится в протокол, оно не имеет юридической силы. Этот вопрос нужно будет рассмотреть на следующем внеочередном заседании.
Если собрание отсутствует, то отсутствующий собственник может завершить голосование и представить его совету. На заочном собрании вопрос обсуждается в электронном виде, после чего заполняется и отправляется форма электронного бюллетеня.
Голосовать может собственник помещения или представитель нотариуса. Заинтересованные лица, арендаторы и лица, проживающие в квартирах на условиях социального найма, не имеют права голоса.
Голоса подсчитываются, после чего составляется протокол. Каждый вопрос ставится на голосование отдельно. Решения заносятся в протокол. Количество голосов, имеющихся у собственника, считается его долей в общем имуществе.
Например, квартира принадлежит обоим полам — голоса в совете равны. Однако голос соседа, который владеет исключительно квартирой на той же площади, будет иметь больший вес, чем голос одного из супругов.
Подсчетом голосов занимается специальная комиссия. По результатам секретарь общего собрания составляет протокол в соответствии с утвержденными правилами. В документе говорится: «Решением Совета распределить голоса членов Комитета следующим образом. :
Если голосование проводится в электронном виде, голоса автоматически подсчитываются. Затем система формирует протокол собрания жильцов.
Кворум собраний.
В некоторых случаях собрание считается правомочным, если на нем присутствуют более 50 % голосов или две трети собственников.
Если необходимое количество жителей не набрано, необходимо созвать повторное собрание. Поэтому целесообразно провести собрание в заочной форме, чтобы обсудить вопросы лично и раздать бюллетени по квартирам.
Если общее собрание организовано жильцами, протокол должен быть передан застройщику, ТСЖ или УК в течение 10 дней. Решения, принятые на собрании, должны выполняться всеми собственниками и органом управления. Например, если большинство проголосует за платную парковку, правление обязано это выполнить.
Геннадий Нефедовский.
‘Поскольку на заседаниях совета жильцы могут поднимать самые разные вопросы, советники ввели особые требования к количеству поданных голосов.
Не менее 2/3 голосов «за» — принятие решений о реконструкции или ремонте дома, использовании средств ремонтного фонда или увеличении платы за ремонт, получении кредитов на нужды Соглашения ТСЖ или УК об использовании общего имущества дома, земли под домом, ограничении пользования объектами, установке рекламных конструкций а также соглашения, определяющие, кто уполномочен заключать такие соглашения. Более 50 процентов «согласились» с выбором способа управления домом и управляющей компании, способом формирования фонда капитального ремонта и утверждением решения совета дома о проведении текущем ремонте общего имущества».
‘РГ — совет: как провести общее собрание жильцов’
Новый набор на капитальный ремонт зависит от решения собственников. ‘РГ’ стремится предостеречь общественных активистов от распространенной ошибки.
Последние несколько лет жилищное законодательство обязывает жильцов создавать ТСЖ или жилищный совет и ежегодно проводить общее собрание жильцов. По словам Ирины Генцлер, заведующей кафедрой экономики города Института экономики города, 85 % домохозяйств в России добровольно реализуют свои полномочия по выбору способа управления. Возможно, это не совсем так, но по закону они должны были хотя бы раз собраться для выбора управляющей компании», — говорит она.
По закону жильцы должны совместно принимать решения о переустройстве квартир и капитальном ремонте. Фото: ИТАР-ТАСС
Однако, как ни парадоксально, собственники часто не хотят активно участвовать в жизни своего дома. Жильцы советских квартир часто бросают все на произвол судьбы, если жители новостройки собираются каким-то образом объединиться, чтобы держать производителей в очереди, а управляющую компанию в зоне патрулирования. Однако на собраниях собственников помещений рассматриваются важные вопросы, которые сами жильцы решить не могут.
Самое сложное при проведении собрания собственников — обеспечить кворум, — делится Александр Шашкин, эксперт по жилищному праву. Однажды он наблюдал 99% участия — собственники устали от того, что в их новостройке так долго не было газа. Защитить участие можно только с помощью личного обаяния. Вам нужны неформальные лидеры», — советует он.
Если одни соседи работают ежедневно, а другие по выходным находятся в Дакке, как можно собрать всех жильцов многоэтажного дома в одном месте? Кроме того, не менее половины собственников должны присутствовать при обсуждении законности решения совета. В прошлом опытные председатели ТСЖ быстро объявляли абстрактные конференции. С 2011 года кворумы не концентрируются для заочного созыва собрания, только если у них одинаковая повестка дня перед этим собранием. Это означает, что собственники могут направить свои решения по вопросам, поднятым на конкретную дату, в письменном виде.
Важно также правильно организовать процесс подсчета голосов. Для этого активистам стоит поискать специальные онлайн-издания. Голосовать с поднятыми руками очень опасно, — говорит Шашкин. Если результаты собрания будут оспорены в суде, «избиратели» могут сказать, что забыли, по каким вопросам и как они голосовали».
Еще одна сложность — выяснить, кто является реальным владельцем того или иного помещения. Эта информация крайне важна для подсчета голосов. Если управляющая компания утаивает список собственников, можно написать производителю и потребовать паспорт жилого дома. Эту проблему нельзя решить методом «от двери к двери». Неплохо также собрать соседей на собрание, чтобы получить эту информацию. Если он будет оспаривать результаты собрания, он может сказать, что его не уведомили», — говорит юрист.
У вас есть право заявить об этом.
Соседи должны быть уведомлены о собрании не менее чем за 10 дней, напоминает Генцлер. Чтобы избежать споров на одном из первых общих собраний, стоит принять процедуру оповещения о «собрании» дома — если его нужно разослать каждому собственнику в отдельности, или если сообщение будет вывешено в общественном месте. Сообщение должно содержать информацию о том, кто призывает жильцов к собранию.
Это может быть собственник, а в некоторых случаях — муниципалитет. Например, если собственник не выбрал способ самоуправления или формирования фонда капитального ремонта», — отмечают эксперты Института экономики города. Важно, что управляющая компания не имеет права созывать общее собрание жильцов. Точнее, она может это сделать только в том случае, если состояние дома угрожает безопасности и требует срочного решения собственника, добавляет Шашкин. В объявлении о собрании будет указана точная дата и место проведения договора, а в случае с письменным голосованием — и окончательная дата и место для письменного голосования. Желательно заранее предоставить соседям доступ к документам конвенции.
И, конечно, в уведомлении должна быть указана повестка дня собрания. На собрании дома могут обсуждаться только вопросы, включенные в повестку. И этот аспект закона помогает опытным посредникам при проведении собраний избежать явления «птичьего полета». Кроме того, участники собрания часто ведут себя неконструктивно — срывают голос, привлекают внимание к собственным проблемам и ненароком становятся хозяевами главного вопроса собрания. Шарашкин делится своим опытом: «Вы можете напомнить им, что этот вопрос не стоит на повестке дня, и решение по нему все равно будет квалифицировано.
Одно из самых важных прав в республике — решать, сколько платить за услуги ЖКХ. И если простому человеку не так просто повлиять на счет поставщика ресурсов (свет, вода, тепло), то стоимость содержания и ремонта жилья, а также перечень и цену дополнительных услуг будет определять сам собственник помещения. Управляющая организация должна определить сумму, которую необходимо заплатить за услуги, а собственник должен решить, устраивают ли его эти суммы и задачи.
Как же определяется плата за обслуживание и ремонт, если жильцы дома никогда не встречались? Эти счета — важное условие договора управления квартирой, напоминает Гентслер. В договоре собственник и управляющий должны определить порядок определения размера и состава платы. Это значит, что если люди не хотят каждый год собираться вместе, чтобы поднять этот вопрос, в договоре можно прописать порядок, при котором управляющая компания может корректировать размер платы на определенную сумму. Если управляющая компания и жилец не согласовали порядок составления, то такой договор фактически является юридически недействительным и в нем отсутствует важное условие. Если стороны не пообщаются как можно скорее, пока инспекция дома не выявила это, они столкнутся с новой конкуренцией при выборе управляющей компании.
В доме, где ничего не сделано, управляющая компания возьмет все на себя и будет управлять им так, как захочет», — говорит Шарашкин. — Она предупреждает собственников, что если они не подпишут то-то и то-то, то ремонт производиться не будет». Однако стоит отметить, что в интересах справедливости коммунальные службы могут добросовестно вводить в заблуждение. Например, если жильцы готовы, они могут участвовать в финансировании капитального ремонта из своего бюджета. Если они не посещают собрания, составляются фальшивые протоколы. Если протоколы подделываются в более коммерческих целях, может помочь судебное разбирательство. На обжалование решения общего собрания дается шесть месяцев.
Будьте осторожны с громкоговорителями. Достаточно микрофона для караоке и простого динамика. Ответственность за микрофон несет тот, кто держит его в руке.
В любом случае громкие разговоры недопустимы. Люди кричат — встреча превращается в сделку.
Начинайте встречу вовремя. Поощряйте людей приходить вовремя, не заставляя других ждать их прихода.
Подведите итоги совещания и перечислите вытекающие из него задачи. Зафиксируйте все достигнутые договоренности по пунктам повестки дня и укажите, кто именно что делает.
Какие решения будут приняты на общем собрании акционеров?