С 1 марта 2022 года вступают в силу поправки к закону, разрешающие строительство жилых домов на сельскохозяйственных землях, используемых фермерскими хозяйствами (КФХ). Это позволит решить давнюю проблему, из-за которой многие фермеры вынуждены были жить довольно далеко от своих хозяйств. Юридически они имели право построить дом рядом со своей фермой или пашней, но на практике это не разрешалось в силу существующих земельных законов.
В настоящее время на сельскохозяйственных землях, которые являются частью собственности фермерского хозяйства, разрешается строить жилье с некоторыми ограничениями. На участке можно построить не более одного дома высотой до трех этажей, площадь которого не должна превышать 500 кв. м. Такое строительство возможно более чем на 0,25 процента площади участка. Кроме того, строительство разрешено не везде. В каких муниципалитетах фермер может, а в каких нет строить дом, определяет орган власти, в чьей компетенции находится данный вопрос.
Основная цель поправок — способствовать развитию фермерских хозяйств и сельских территорий в России. В настоящее время на долю российских фермеров приходится около 14% всей сельскохозяйственной продукции, в том числе более 20% овощей и около 30% зерновых. По мнению авторов документа, по мере строительства домов вблизи полей и ферм к ним неизбежно будут подводиться дороги, линии электропередач, газопроводы и социальная инфраструктура. Это означает, что есть возможность замедлить процесс перемещения людей из деревень в города.
Эксперты по-разному относятся к этой инициативе, но в целом считают ее нужной и правильной. Как отметил в беседе с корреспондентом «РГ» Александр Конашенков, президент ассоциации крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных кооперативов Псковской области «Псковские фермеры», разрешить фермерам строить здания рядом со своими хозяйствами нужно было еще 20 лет назад, лет 30 назад, когда многие были в восторге от идеи фермерства в то время, когда идея сельского хозяйства набирала обороты. Однако региональные власти пока не решили, в каких муниципалитетах это будет разрешено.
В Ленинградской области все происходит наоборот. Депутаты ЗакСа региона выступают против строительства домов на сельскохозяйственных землях. В качестве аргументов в пользу запрета приводилось нежелание разводить незаконных «собственников». Советники опасаются, что предприимчивые граждане будут покупать землю, делить ее на мелкие участки и продавать. Покупатели будут поставлены в неловкое положение, когда им придется доказывать, что они являются фермерами, чтобы обезопасить свою собственность. Это особенно актуально для участков, расположенных вблизи Санкт-Петербурга.
«Здесь много лазеек, особенно для тех, чья купленная земля составляет не десятки, а тысячи гектаров, — пояснил Василий Лишков, депутат ЗакСобрания. — Такие предприниматели могут переводить свои участки по одному гектару и продавать их». Поэтому, учитывая мнения всех руководителей администрации района, комитета по агропромышленному комплексу, КУГИ и агропредприятий, мы решили ограничить эту возможность. В дальнейшем мы будем индивидуально обсуждать с администрациями районов и поселений запросы потенциальных и реальных фермеров, которые готовы сегодня работать и развиваться и готовы разрешить строительство в этих поселениях, которые готовы. Ведь мы говорим о расходах на муниципальную инфраструктуру, а это не только стоимость инфраструктуры, но и стоимость самой инфраструктуры. Мы не хотим еще больше усугублять положение наших фермеров.
Однако фермерам недостаточно иметь возможность строить дома. Необходимы системные меры, чтобы сделать фермерство привлекательным занятием для сельских жителей. Пока же наблюдается обратная ситуация. По данным исследований Российской аграрной науки, сегодня в стране насчитывается всего два миллиона фермерских хозяйств, а реально функционирует и того меньше. В Пскове 70-80% сельхозугодий не используются. Такая же проблема существует и в Ленинградской области. По словам заместителя коменданта области Олега Малашенко, в регионе зарегистрировано 3 100 фермеров, из которых реально работают 728. При этом в регионе 616 000 гектаров сельхозугодий, из которых менее трех используются под целевое назначение.
— У нас 200 реально работающих фермеров, — говорит Александр Конашенков. — И дело не в том, что каждый из них не может построить на участке дом. Напротив, это могут сделать мошенники, которые покупают землю, а потом пытаются ее выгодно продать». Впрочем, есть немало бывших сельскохозяйственных участков, законно отданных под строительство Дакки, но фактически их продажа прекратилась. Земля никому не нужна. В нашем регионе сотни таких участков не могут быть проданы ГДОВ. У потенциальных покупателей не хватает денег. Даже строительство небольшого дома площадью 80-100 кв. м с деревянным котлом стоит около 3 млн рублей. Немногие жители могут позволить себе такие расходы.
По мнению экспертов, за последние десятилетия многие бывшие энтузиасты фермерства разочаровались в Грузии. Сегодня сельскохозяйственный труд считается работой с минимальным престижем. Чтобы изменить это мнение, государство должно инвестировать в сельскохозяйственную инфраструктуру так же, как сегодня оно инвестирует в развитие Арктики. Например, изымать участки площадью до 100 гектаров для строительства животноводческих и травяных ферм. Сначала их можно сдавать в аренду на 10 лет самому скромному владельцу, затем — конкурсному, а потом, если получится, отдавать арендаторам. Возможность купить ее или отдать бесплатно. Примером может служить семейная мини-ферма на 25-50 дойных коров, где уже закуплены племенные животные.
Кроме того, многие существующие фермерские хозяйства работают на земле, которая им не принадлежит, на правах аренды или долгосрочной аренды. Поэтому логично, что государство должно либо зарегистрировать земельный участок как собственность KPHI, либо взять на себя все расходы по его аренде на срок до 49 лет.
Еще одна проблема — сбыт сельскохозяйственной продукции. Мелким фермерам крайне сложно войти в существующие розничные сети. Это связано с тем, что мелкие фермеры заинтересованы в постоянных, масштабных и ритмичных поставках продукции от крупных компаний, которая может храниться длительное время, даже в ущерб качеству. Сельскохозяйственная продукция гораздо выше по качеству, и крупные сельхозпроизводители рассматривают ее как нежелательных конкурентов. По мнению Александра Конашенкова, необходимо возродить небольшие рынки в местных и региональных центрах и максимально упростить торговлю для фермеров при условии контроля качества продаваемой там продукции. Только тогда появятся люди, готовые покинуть города и вернуться к работе на земле.
Муниципалитет города-героя Новороссийска.
Что будет построено на сельскохозяйственных землях?
В Министерстве Республики Саха (Якутия) Росльестра поясняют, что не все сельскохозяйственные земли можно использовать под капитальное строительство.
Согласно части второй статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) правовой режим земель определяется на основании отнесения к той или иной категории и разрешенным категориям. Границы земель, используемые в соответствии с общими принципами и порядком их проведения, определяются требованиями Федерального закона и отдельными федеральными законами. Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее — ГрК РФ) определяет планирование городских территорий как границы муниципальных образований в целях установления территориальных зон, установления правил и определения правового режима участков, а также всех участков, расположенных выше и ниже участков, в процессе их застройки и последующего строительства объектов капитального строительства используемых при их эксплуатации. Данные регламенты определяют виды разрешенного использования земель и объектов капитального строительства в пределах соответствующих территориальных зон. Регламенты планировки для земель сельскохозяйственного назначения не установлены и решение об изменении вида разрешенного использования земель и объектов капитального строительства на землях, где регламенты планировки не приняты для другого вида земель в Российской Федерации.
В случае с сельскохозяйственными угодьями на землях сельскохозяйственного назначения не осуществляется градостроительная деятельность, вид разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства не установлен и, следовательно, не может быть изменен. Запрет на установление градостроительных регламентов исключает возможность использования данных территорий для разработки и последующей эксплуатации сооружений, а также возможность осуществления процесса принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренных п. 3ч. ст. 4.1 Федерального закона «О градостроительной деятельности в Российской Федерации Об установлении».
Учитывая вышесказанное, изменение вида разрешенного использования сельскохозяйственных земель в пределах сельскохозяйственной территории возможно только после перевода такой территории или земель в пределах такой территории из сельскохозяйственных земель в другую категорию. Перевод является исключительным случаем, о чем говорится в п. 7 ст. 7 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
Таким образом, строительство на землях сельскохозяйственного назначения в пределах земель сельскохозяйственного назначения запрещено.
Пункт 11 статьи 85 Земельного кодекса РФ разрешает использовать земельный участок на землях сельскохозяйственного назначения для строительства в целях сельскохозяйственного производства, а также для строительства зданий или сооружений в целях пашни и многолетних насаждений. В целом, если говорить о землях сельскохозяйственного назначения, а не о сельхозугодьях, можно сделать вывод, что строить можно все, за исключением крупных промышленных предприятий. Например, молочная переработка, мелкое консервирование овощей и фруктов могут быть построены только на небольших, правильно используемых землях, предназначенных для строительства. На садовых участках можно строить как жилые, так и сезонные дома. Гаражи, представляющие собой бани, построенные на фундаменте, относятся к объектам капитального строительства и подлежат обязательной государственной регистрации, а также к финансовым объектам. Вспомогательное строение является некапитальным объектом, не является объектом недвижимого имущества, не подлежит налогообложению и обязательной государственной регистрации.
На землях сельскохозяйственного назначения, предназначенных для ведения садоводства, строительство зданий, сооружений или возведение их на фундаменте не допускается. Это означает, что нельзя строить постоянные дома, бани и дома для гаражей. Можно строить некапитальные бани, сараи, теплицы и навесы. Запрещается возводить капитальные строения на участках для ведения личного подсобного хозяйства вне населенных пунктов (участков).
С 1 марта 2022 года, в связи с вступлением в силу Федерального закона №. 299-ФЗ от 02. 07. 2021 «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», где это допускается. Ведение сельского (поселкового) хозяйства. Для строительства дома на землях сельскохозяйственного назначения необходимо соблюдение ряда условий. Так, площадь дома не должна превышать 500 кв. м, а площадь здания не должна занимать более 0,25 % от площади земли. Кроме того, разрешается строить дома не выше трех этажей. Регистрация этих зданий будет осуществляться в соответствии с правилами «дачной амнистии» до 1 марта 2026 года.
Далее субъект РФ сможет определить, в каких муниципальных образованиях строительство и эксплуатация жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения, используемых сельскими (фермерскими) хозяйствами (далее — КФХ), не допускается для осуществления их деятельности. Федеральный закон № 74-ФЗ «О сельскохозяйственных (крестьянских) фермерских хозяйствах» сохраняет свое действие в отношении земель сельскохозяйственного назначения, на которых расположены фермерские хозяйства.
Этот закон имеет большое социальное значение для села. Фермеры могут строить дома для своих семей на земельных участках вне населенных пунктов, которые используются в сельскохозяйственных целях. Ранее такая деятельность была запрещена, и фермеры не могли жить рядом с фермами, которые занимались сельскохозяйственным производством.