Сегодня мы начинаем говорить об ипотеке. Это большая тема, поэтому я начну рассказывать об ипотеке с точки зрения продавца жилья.
Слежу за объявлениями о продаже новых квартир, и в один прекрасный момент объявление о продаже квартиры где-то в м. Коньково гласит: «Ипотека и альтернатива не рассматриваются!» привлекло мое внимание. Из любопытства я позвонила по этому объявлению и спросила у собственника, почему он не хочет рассматривать ипотеку. В ответ я услышала очень эмоциональную тираду: «Ипотеку могут получить только бедные люди». Хозяйка повесила трубку, сказав. Судя по тому, что одни и те же объявления регулярно размещаются уже около полугода (в обычных условиях на продажу квартиры уходит полтора месяца), продажи квартир собственникам идут не очень успешно. И это неудивительно, ведь за последние два года количество квартир, проданных собственникам, увеличилось более чем в два раза. Ситуация напоминает известный анекдот. ‘Сэр, у меня совсем нет друзей! Может быть, вы хоть поможете мне, гнилой лысый старик? Написать в объявлении «нет ипотеки или альтернативы» — все равно что сказать «90 % покупателей не хотят этого!». это все равно что сказать «90% покупателей не хотят этого!». Обычно это означает: «Остальным 10% все равно!». Это значит. Стоит ли удивляться тому, что квартиры не продаются?
Позвольте мне объяснить, как на самом деле обстоят дела. В реальности ипотека используется для покупки как очень дешевых, так и очень дорогих квартир. С дешевыми квартирами все понятно (если у покупателя не хватает денег, он берет ипотеку), а вот что делать с дорогими квартирами? Описание.
Например, предположим, что у вас есть свой бизнес, в котором на ваши деньги тратится 100 млн руб. ваших денег. Предположим, вы решили потратить 10 миллионов рублей на покупку квартиры именно у станции метро «Коньково». Какова рентабельность вашего бизнеса? Рискну предположить, что не менее 30 % в год — если это около 10-12 % в год, то безопаснее потратить деньги на Сбербанк и не заниматься именно этим бизнесом. Кроме того, имеет ли смысл получить от своего бизнеса 10 миллионов рублей капитала и купить на них квартиру? Не проще ли взять те же 10 миллионов рублей в ипотеку под 12 % годовых, а не приносить 30 % годовых? Взять кредит под 12% годовых и разместить под 30% годовых — большая разница, не так ли? Я уже не говорю о том, что «вычесть» из бизнеса до 10 000 млн рублей в одночасье не так-то просто. — Нужно получить прибыль, распределить ее между акционерами, заплатить налоги, а потом еще заплатить налоги физическим лицам. Избежать получения ипотеки?
Поэтому ипотекой пользуются как покупатели самых дешевых квартир, так и покупатели самых дорогих. Это лишь объективная реальность. Можно сделать еще более убедительное заявление. Более половины всех покупок квартир на вторичном рынке совершаются с использованием ипотеки. Однако мне не раз приходилось сталкиваться с возражениями продавцов против ипотеки покупателя. Как правило, эти возражения связаны с тем, что информация продавца неверна, неполна или устарела. Вот наиболее часто встречающиеся возражения и комментарии.
‘Необходимо получить разрешение банка’ Покупатель квартиры получает одобрение на покупку конкретной квартиры от банка и страховой компании. Обязанность продавца — предоставить документы на квартиру. Эту задачу проще всего поручить брокеру. Кстати, такая же документация требуется, если сделка требует согласия надзорного органа. Более подробно о документации мы поговорим в следующем выпуске рассылки. Я хочу положить деньги в банковскую ячейку, но мне не нужна ипотека». В большинстве случаев расчет по ипотеке происходит в магазине, и продавец получает те же деньги. Единственное отличие заключается в том, что расчеты обычно проводятся через кассу банка, выдавшего закладную. Обычно это не является большой проблемой для продавцов, так как ипотеку выдают только крупные банки с хорошей репутацией. ‘Вам необходимо получить справку из поликлиники’. — Речь идет о справках из психоневрологических (ПНД) и наркологических (НД) диспансеров. Эти справки (ПНД/НД) могут потребоваться при любой сделке с недвижимостью, и ипотечные сделки в этом отношении не являются исключением. Цель предоставления справок — снизить риск для покупателя, а не дать возможность впоследствии оспорить сделку. Давно не виделись. Обычно на одобрение квартиры банком уходит около недели, в то время как регистрация ипотечной сделки происходит примерно на неделю раньше, при этом следует учитывать, что с момента получения аванса за квартиру до одобрения проходит больше времени. Получение суммы, примерно равной сумме от продавца
Мы перечислили самые распространенные возражения продавцов квартир против ипотечных сделок. Как видите, серьезных причин для большинства из них нет. Если у вас есть другие возражения, пожалуйста, напишите мне по электронной почтеyurayu@mail.ruи я проанализирую ваши возражения. Кроме того, ипотечные покупатели обычно готовы заплатить за квартиру более высокую цену, чем покупатели за наличные. Почему же покупатели отказываются платить более высокую цену?
В следующей статье мы расскажем о том, какие документы желательно предоставить продавцу, чтобы избежать лишних проблем при ипотечной сделке.
Пожалуйста, пишите нам с любыми комментариями и предложениями, а также с вопросами, на которые вы хотели бы получить более подробную информацию, по адресу.yurayu@mail.ru. На все ваши вопросы мы обязательно ответим, а наиболее интересные вопросы будут рассмотрены в следующем выпуске рассылки.
На первый взгляд, все хорошо.
Ситуация.Квартира продана.Гордость банка, их много разных и не все представляют риск для покупателя. Владельцы таких квартир могут заниматься увеличением своей жилплощади или просто решать типичные семейные проблемы — переезд, разделение, переезд в другой район.
Существует несколько вариантов приобретения квартиры в ипотеку. Самый простой из них, и самый дорогой, — это продажа через ипотеку в том же банке, который когда-то кредитовал продавца. Проще говоря, после одобрения ипотеки банк переводит кредитные обязательства продавца на покупателя.
К этому способу стоит прибегать, если у интересующей вас квартиры есть определенные преимущества.Другие варианты.. Кроме того, в любом случае, если вы планировали купить недвижимость с помощью ипотеки, нужно было заранее подготовиться к дополнительным расходам, таким как смета, страховка и различные банковские принадлежности.
Однако не стоит торопиться с покупкой ипотечной квартиры, даже если есть достаточно средств, чтобы «помочь» продавцу досрочно погасить ипотеку. Такой, казалось бы, простой и эффективный вариант решения проблемы может привести к потере денег и нервов.
Что может произойти?
Самое обидное, что может произойти после того, как продавец погасил долг по ипотеке, — он отказывается продавать квартиру. Несмотря на подписанный договор о слиянии.
Это очень выгодно! Долгов больше нет. Вам не будут платить.
Он может потратить годы, чтобы вернуть ваш первоначальный взнос. А это — после суда — может занять месяцы или годы. А если это ваше единственное жилье, то мошенника не выгнать за счет квартиры. Задержите его. Это даже лучше для него. Ему не придется оплачивать государственные расходы. Ведь квартира теперь ни у кого не отнимается.
Почти такой же результат достигаетсяКупить квартиру в ипотеку.тем, кто находится на действующей стадии. Как правило, недвижимость с непогашенной ипотекой стоит гораздо ниже рыночной стоимости.
Если продавец впоследствии окажется банкротом, суд может посчитать, что купленная квартира заведомо стоит меньше, и аннулировать сделку.
По логике вещей, заемщики должны стараться продать более дорогую недвижимость, чтобы быстрее расплатиться с кредиторами. Однако на практике многие, напротив, стараются оставить их «с носом». В результате вывести свои деньги из такого банкротства вряд ли удастся.
Бывают и такие ситуации, когда ваши деньги никто не страхует, но относятся к ним очень легкомысленно. Потребуется как минимум несколько часов, чтобы ваши деньги были доставлены в банк, а последующие выплаты по ипотеке перешли к вам. Как правило, вам придется ждать неделю или больше.
За это время с продавцом может случиться все, что угодно. Несчастные случаи, проблемы со здоровьем и его смерть — не единственные вещи, которые могут отменить сделку с кондоминиумом. Однако есть еще и возврат депозита в течение нескольких месяцев, а может быть, и лет. В данном случае речь идет о наследовании в течение всего шести месяцев.
А ведь есть еще суды с наследниками, которые не имеют на руках этой суммы.
Каждый вправе сам решать, стоит ли подвергать свои деньги риску. Важно только понимать, к каким последствиям приведет принятие того или иного решения в данной ситуации. Она возникает из-за очевидной неадекватности законодателя и больше похожа на русскую рулетку, чем на досадное недоразумение.