Продать комплекс недвижимости можно, заключив традиционный договор купли-продажи или используя долю в компании, которой принадлежит комплекс недвижимости.
Для продавца второй вариант часто считается предпочтительным, более быстрым и не требующим переоформления собственности. Для покупателя же второй вариант может оказаться неприемлемым, поскольку рынок — это «кот в мешке», и даже самая тщательная проверка не гарантирует отсутствия тайных гражданских обязательств или потенциальных налоговых обязательств.
Варианты, связанные с продажей акций, имеют особенности в отношении налогообложения. Так, продажа долей и акций не облагается НДС. Возможность оптимизации может быть единственной причиной выбора формы сделки. И тут самое время вспомнить о сердечной истине, что налоговые выгоды — не единственная цель сделки.
Налоговые органы стремятся определить форму продажи акций компании как направленную на получение необоснованной налоговой выгоды и доказать свою позицию в суде, когда продажа акций компании на самом деле является продажей активов. Решение Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. n 307-кг15-17823 Дело № А26-7766/2014, Решение Верховного Суда Российской Федерации от 11 марта 2015 г. № 305-КГ15-13840, Определение Верховного Суда Российской Федерации № А40-96261/ от 09. 07. 2015 г. по делу № 305-кг15-6915. 13, Решение А50-3506/2012 по делу № Фас Уральского округа от 13. 11. 2012.
Например, собственник имущества (будь то индивидуальный предприниматель или юридическое лицо) создает компанию, передает имущество в качестве одобренного вклада в капитал, а затем продает акции/доли новой компании.
Данная ситуация прямо отсылает к методическим рекомендациям ФНС России и рекомендациям Комиссии по исследованию, которые формально объясняют признаки налоговой неоплаты труда.
Вместо налоговой оптимизации налогоплательщик несет доначисление НДС с рыночной стоимости имущества, пени и штрафы.
Объясните, что используют налоговые органы в качестве доказательств, на основе анализа судебной практики.
И мы снова и снова повторяем, что любое действие налогоплательщика должно быть тщательно спланировано и оформлено в виде документа, способного документально подтвердить наличие деловой цели в действиях сторон. И эта цель не имеет ничего общего с экономией на налогах.
ООО Продажа недвижимости физическим лицам
Здравствуйте Александр Если вы хотите продать имущество вашего ООО (производственную площадку, административное здание) физическому лицу, то вам необходимо соблюсти процедуру заключения договора купли-продажи недвижимости.
Продажа недвижимости оформляется соответствующим письменным договором купли-продажи и актом приема-передачи основных средств (основных фондов).
Переход права собственности на недвижимость требует государственной регистрации.
Факт передачи имущества ОУ (производственных площадок, административных зданий) физическому лицу должен быть надлежащим образом подтвержден актом приема-передачи. С даты подписания соответствующего акта в бухгалтерском учете основное средство должно амортизироваться (см. статью 29 ПБУ 6/01).
Доходы и расходы от продажи основного средства признаются на дату перехода права собственности к покупателю. Такой датой считается момент государственной регистрации права собственности на объект основных средств (см. статьи 7, 12 и 16 ПБУ 9/99 и статьи 11 и 19 ПБУ 10/99).
Поэтому на дату подписания акта приема-передачи здания остаточную стоимость основного средства следует списать в дебет счета 45 «Товары отгруженные».
Дебет 01 «Выбытие» Кредит 01 (первоначальная стоимость базы, здание исключено),
дебет 02 кредит 01 «Выбытие» (исключена амортизация выведенных из эксплуатации зданий и/или выведенных из эксплуатации производственных площадок),
Дебет 45 Минус 01 «Выбытие» (исключена остаточная стоимость базы, зданий).
Поскольку единственный учредитель того же ООО регистрирует право собственности на недвижимость, то результат от продажи должен быть признан в составе прочих доходов, а остаточная стоимость должна быть исключена как выход (о начислении НДС см. пункт 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ и пункты 1 и 3 статьи 167 Налогового кодекса РФ).
В бухгалтерском учете эти действия отражаются следующими записями
Дебет 76 Кредит 91-1 (отражены прочие доходы от реализации баз, зданий),
Дебет 91-2 Кредит 68 (оприходован НДС базы, стоимость здания),
Дебет 91-2 Кредит 45 (остаточная стоимость базы, здания отражена в составе прочих расходов).
Если основные средства передаются до истечения 3 х лет (если срок полезного использования не превышает 15 лет), то «упрощенку» нужно пересчитать с момента принятия затрат к учету. При этом в расходах можно учесть начисленную амортизацию по этим основным средствам.
Учредитель и ООО являются взаимозависимыми лицами (см. пункт 2 статьи 105.1 Налогового кодекса РФ). Поэтому при реализации производственной базы и (или) зданий управления применяются рыночные цены.
Согласно действующему российскому налоговому законодательству, определение рыночной цены зависит от того, признается ли сделка контролируемой. Только если сделка совершается между неконтролирующими сторонами, цена договора признается ценой приобретения для целей налогообложения (см. статьи 105.3 и 105.14 Налогового кодекса РФ).
Александр 2019-01-09 11:34:55 Ольга Гущина, Здравствуйте Ольга: Можно ли скорректировать сумму сделки или она как-то привязана к рыночной или теневой стоимости?
Если ООО «Александр» применяет специальный налоговый режим в виде УСН, то ограничений по сумме данной сделки нет. Поэтому не запрещено продавать по стоимости, определенной сторонами договора купли-продажи активов.
Однако если стороны взаимозависимы, то налоговые органы вправе начислить налог с рыночной стоимости (см. п. 105.3 НК РФ и п. 105.14 НК РФ).
Александр, с 31 июля 1998 года Налоговый кодекс Российской Федерации гласит 146-ФЗ (последняя редакция):
2. без ущерба для пункта 1 настоящей статьи взаимозависимыми лицами для целей настоящего Кодекса признаются: 1) организация, если она прямо и (или) косвенно участвует в другой организации, доля участия которой превышает 25%. 2) физическое лицо и организация, если это физическое лицо прямо и (или) косвенно участвует в этой организации, если доля их участия превышает 25 %. 3) Организации, если одно и то же лицо прямо и (или) косвенно участвует в этих организациях и доля его участия в каждой из них превышает 25 %. 4) Организации и лица (в том числе физическое лицо вместе со своим партнером) признаются взаимосвязанными лицами.
Таким образом, муж может быть взаимозависимым лицом.
Александр 2019-01-09 12:57:44 Ольга Гущина, спасибо.
Ответ 2. Для целей настоящего Кодекса пункт 1 настоящей статьи приобретает 1) организация прямо и косвенно участвует в другой организации, если доля ее участия составляет более 25% 2) это физическое лицо прямо и (или) косвенно участвует в этой организации, если доля его участия составляет более 25%. физические лица и организации. 3) организации, если одно и то же лицо прямо и (или) косвенно участвует в этих организациях и доля его участия в каждой из них превышает 25%. 4) Организации и лица (в том числе физическое лицо вместе со своим партнером) признаются связанными лицами.
Таким образом, муж может быть взаимозависимым лицом.
Александр 2019-01-09 12:57:44 Ольга Гущина, спасибо.
Александр, спасибо, что обратились к нам. Юристы, представленные на нашем сайте, являются экспертами во всех областях права и законодательства как в Российской Федерации, так и за рубежом.
Мы можем ответить на конкретные вопросы, а также подготовить сложные документы и предоставить пошаговую инструкцию к действию. Это значительно экономит время и деньги заявителя.
Благодарность — это очень приятно и важно. Она показывает, что это правильное направление развития проекта — предоставлять электронные услуги и помогать людям, «не выходя из дома».
Мы желаем вам удачи и всегда рады помочь.
Наше ИП приобретает у другого ИП жилую квартиру для перепродажи физическому лицу. Какими налогами облагается данная сделка? Обязано ли УП платить НДС и налог на имущество? Наше ООО зарегистрировано в Москве, а квартира находится в Ессентуках (Ставропольский край). Нам необходимо оформить доплату 8 (46. 61 драхма) Какие документы нам необходимы для регистрации и инвентаризации квартиры?
Использованная информация: consjurist. ru
. 22) Продажа жилых домов, жилых помещений и их долей,
Безопаснее всего добавлять ОКВЭД. Теперь с ЭЦП все делается сразу. И ни у кого не возникнет сомнений.
Если ООО имеет право продавать свои активы по балансовой стоимости.
Имеет ли ООО право продавать свои активы по балансовой стоимости?
Если ООО продает свое имущество другому ООО по балансовой стоимости, отличной от рыночной, возможны ли претензии со стороны налоговых органов?
Аудитор, специалист отдела юридических консультаций ГАРАНТ
Налоговые органы могут предъявить претензии, если имущество продается ниже рыночной стоимости и целью сделки является уплата налога. Если недвижимость продается по учетной стоимости ниже рыночной, также возможно требование налоговых органов. Поэтому, чтобы минимизировать налоговые риски, рекомендуется пройти независимую оценку до окончания договора купли-продажи недвижимости.
Теперь о разъяснениях. Закон не относится к продаже недвижимого имущества (ст. 212, ст. 213 ГК РФ), где государственные органы могут определять или регулировать цену таких договоров. В договоре купли-продажи имущества может быть указана договорная (продажная) цена, которая может отличаться от рыночной, первоначальной (балансовой) или подвальной цены продаваемой вещи (см. например, решение Арбитражного суда от 12. 05 Семитина. .