Каково правовое обоснование применения понижающих коэффициентов при оценке имущества в случае принудительного приобретения небольшой доли в праве общей собственности? Требуется разъяснение и обоснование данной ситуации.
Ответы юристов (1)
Согласно законодательству Российской Федерации, при принудительном приобретении миноритарной доли в праве общей собственности оценка имущества производится на основании рыночной стоимости имущества. Однако если приобретатель становится единственным собственником имущественной доли в имуществе, при этом других собственников нет, то применение понижающего коэффициента оценки может быть неприменимо.
Следует иметь в виду, что в каждом конкретном случае применение понижающей ставки может зависеть от характеристик объекта недвижимости и условий его использования. Поэтому в некоторых случаях применение понижающей ставки может быть оправдано.
Таким образом, применение понижающего коэффициента при оценке имущества в случае индивидуального предпринимательства может быть справедливым или несправедливым в зависимости от конкретных обстоятельств дела.
Для решения данного вопроса необходимы следующие документы.
В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность на имущество может осуществляться в форме общей совместной собственности. В случае принудительного приобретения миноритарной доли в общей собственности приобретатель должен выплатить остальным собственникам компенсацию и получить право полной собственности на имущество.
Что касается применения понижающих коэффициентов при выкупе доли одним собственником, то суд может рассмотреть эту ситуацию в каждом конкретном случае и принять решение об отмене понижающего коэффициента. Однако, согласно судебной практике, обычные методы оценки, включая понижающие коэффициенты, чаще применяются при продаже акций, поскольку потеря контроля над имуществом и снижение стоимости чаще происходят при продаже акций.
Поэтому применение понижающего коэффициента при оценке имущества при выделе доли единственного собственника может быть поставлено под сомнение, но это требует дополнительных доказательств и обоснований.
Статья 252 «Общая совместная собственность» Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 290-2 «Оценка имущества» Гражданского кодекса Российской Федерации. Оценка имущества должна производиться на основе рыночной стоимости имущества, а темпы снижения стоимости, если таковые имеются, должны быть обоснованы в отчете об оценке имущества. В данном случае оценка имущества должна быть проведена без применения понижающего коэффициента, так как принудительное приобретение не предполагает наличия других собственников и снижения качества дома по отношению к общему.
Задайте вопрос прямо сейчас, и вас увидят сотни экспертов по всей России. Получите первый ответ в течение 15 минут! Юридическая помощь оказывается и оплачивается бесплатно.
Характеристики, оценивающие долю квартиры при продаже, продаже и приобретении доли
Наиболее распространенная ошибка владельцев квартир при покупке доли в квартире заключается в том, что они рассчитывают стоимость своей доли от общей рыночной стоимости квартиры и просто умножают ее цену на размер доли.
Например, если собственник владеет 1/3 доли квартиры, рыночная стоимость которой составляет 6 000 000 рублей, то неправильно определять стоимость доли следующим образом
6 000 000 Фрикции. *1/3 = 2, 000, 000 рублей.
Такой способ оценки актуален, когда доли не продаются, а деньги от продажи всего помещения и квартиры делятся между собственниками в соответствии с долями. Только в этом случае получается полная сумма 2 000 000 рублей (из примера).
Если продается только одна доля квартиры, то ее рыночная стоимость обычно уменьшается на числовую часть рыночной стоимости квартиры. Это связано с рядом факторов.
1. при покупке части квартиры покупатель испытывает определенные трудности с определением порядка пользования квартирой. Часто вопрос об определении порядка пользования поднимается в суде.
2. покупая долю в квартире, покупатель заведомо знает, что будет проживать в одной квартире с незнакомым человеком, который не испытывает к покупателю никаких положительных чувств. Это накладывает на покупателя определенные моральные трудности при использовании его собственности. Кстати, такая проблема не стояла бы (или стояла бы гораздо меньше), если бы акции предоставлялись в натуральной форме в виде комнаты, а продавалась бы именно комната. Важно понимать, что в настоящее время комнаты не выделяются в натуре. Если суд установил право пользования комнатой продавца, покупатель не приобретает это право вместе с долей! Покупатель просто приобретает долю в квартире, и его право пользования ею еще не определено ни в мировом, ни в судебном порядке.
3. самым железным фактором, определяющим, что стоимость доли ниже арифметической, является сложившийся и устоявшийся рынок рыночной стоимости. Анализируя данные о купле-продаже акций, можно заметить значительное снижение стоимости акции по отношению к числовой части.
Так как же рассчитать стоимость доли в квартире? Наиболее правильным будет следующее:
акций = da*share*π*(1-k) акций в квартире,
где Rs акции — рыночная стоимость доли в квартире, Rs квартиры — рыночная стоимость квартиры, в которой оценивается акция, R акции — размер акции, а коэффициент — коэффициент. отражает неликвидность акций внутри квартиры. Коэффициент k — размер оценщика — определяется расчетным путем.
Что такое размер коэффициента неликвидности и от чего он зависит?
Величина снижения оценки доли квартиры в связи с неликвидностью зависит от ряда факторов, в том числе.
1. размер доли; 2. количество комнат в квартире, для которой оценивается доля; 3. правовая возможность определять порядок пользования комнатами и т. д.
Размер коэффициента обычно указывается в диапазоне 10-50%. В нашей практике оценки мы сталкивались с факторами неликвидности за этот период.
Расчет коэффициентов при оценке доли рынка в квартире — процесс мучительный. В то же время владение искусством продаж и правильное определение ценовой составляющей факторов позволит вам рассчитать свои собственные.
В любом случае, если вам нужен отчет независимого оценщика для оценки рыночной стоимости вашей доли в квартире, обращайтесь к нам.
Совет от юриста: если вы хотите продать свою долю в квартире или купить долю в квартире, также обращаем ваше внимание на то, что делать это необходимо в соответствии с требованиями законодательства РФ. Другие участники общей собственности в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право на приобретение доли. Прежде чем продать долю третьему лицу, собственник должен сначала предложить другим сособственникам приобрести долю в квартире. Затем, только если они письменно откажутся от покупки или не приобретут предложенную долю в течение месяца со дня извещения, собственник может продать ее третьему лицу по цене ниже той, которая была предложена другим собственникам.
Для определения рыночной стоимости доли квартиры: +7 (495) 54-54-857
Снижающие коэффициенты для определения стоимости доли квартиры — гражданское законодательство и судебные решения
(пункт 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данные положения нельзя трактовать как возможность приобрести право собственности на имущество по заниженной цене, однако собственник, получающий долю, приобретает право собственности на всю квартиру, что приводит к возможности фактора уменьшения прав продать по покупной цене без рассмотрения. В данной ситуации Судебный совет считает разумным, при возникновении неосновательного обогащения со стороны истца в результате приобретения доли ответчиком, во избежание неравенства в положении сторон определить стоимость доли исходя из стоимости имущества в целом. Согласно выводам эксперта ООО «Судебная экспертиза и оценка» ФИО12, рыночная стоимость указанной квартиры составляет 1804829 рублей, с чем стороны согласились. Поэтому в целях достижения справедливого и разумного баланса интересов сторон суд обоснованно применил определенную экспертом стоимость 1/4 доли квартиры без учета понижающего коэффициента в размере 451207, 25 руб. . Поскольку истец не желал выкупать доли ответчика за вышеуказанную сумму.
Решение суда необоснованно основано на том, что рыночная стоимость акций составляет 256300 рублей, так как акции ответчика не поддаются расчету и их продажа не зависит от Это. Напротив, выплата компенсации является обязательной, учитывая процент снижения по отношению к рыночной стоимости всей квартиры, что существенно влияет на прибыль ответчика. По мнению Судебного совета, в данном решении о стоимости приобретенных долей суд ошибочно не принял во внимание, что доли в указанной квартире были приобретены Волковым В.В., как собственником оставшихся 38/50 долей. Это же касается и многоквартирного дома — он становится собственником всего многоквартирного дома. Таким образом, на рынке его доля увеличивает стоимость права собственности не на 256300 рублей, а на 256300 рублей. Это определяется численно указанной стоимостью доли, а не темпом ее уменьшения. Размер доли. В данном случае Волкова М.А. теряет
С каждым кварталом владения данной квартирой права ответчика увеличиваются в совокупности, чтобы стать единственным собственником квартиры. Его доля. Реализация понижающего коэффициента может быть предметом рассмотрения суда, если имеет место разделение прав собственности субъекта в целом на доли. В таких случаях в силу особенностей правового статуса на практике ликвидность долей акций и привлекательность покупателя требуют реальной стоимости продажи таких долей. Предоставляя оценку ООО «Региональный центр экспертизы ЮФО», 5 от 25. 06. 2018 г. считает необходимым отметить следующее в части определения стоимости долей 1/4 доли многоквартирного дома. Статьей 12 Федерального закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности), в соответствии с отчетом независимого оценщика, предоставленным в порядке, предусмотренном Законом об оценочной деятельности.
Неимущественный интерес в использовании общего имущества отсутствует. Сумма, компенсируемая собственнику малоценной доли, должна определяться исходя из общей рыночной стоимости всего объекта путем деления ее на доли участников, без применения понижающего коэффициента, поскольку оценка Из единой рыночной стоимости доля квартиры как отдельный объект выделяется для использования этой доли на свободном рынке. В случае спора, если доля воспринимается как меньшая стоимость. Определение стоимости доли с учетом коэффициента уценки, а не сходства стоимости всей квартиры, приводит к тому, что приобретатель (истец) получает исключительное право собственности на имущество, которое уценено на значительный коэффициент уценки. У него образуется неосновательное обогащение. Экспертные заключения свидетельствуют об отсутствии общей стоимости.
Определение рыночной стоимости акций в размере 256 300 рублей с учетом поправочного коэффициента на массовую продажу акций неправомерно, поскольку акции ответчика не были уступлены и их продажа не состоялась. Это не вытекает из желания ответчика распорядиться акциями через сделку по продаже своего имущества. Напротив, выплата компенсации является обязательной, и любое уменьшение компенсации с учетом понижающего коэффициента по отношению к рыночной стоимости всей квартиры существенно затронет интересы ответчика. Как правильно указал суд апелляционной инстанции, при определении стоимости приобретенных долей суд первой инстанции неправомерно не принял во внимание тот факт, что доли в спорной квартире были приобретены Волковым В.В., собственником остальных 38 шт. 50 долей в одной квартире, в отношении которой он становится собственником всей квартиры. Таким образом, при приобретении им доли стоимость его имущества увеличивается не на 256, 300 рублей, определяемых с учетом коэффициента дисконтирования, а на стоимость доли, определяемую численно путем деления рыночной стоимости всей квартиры на размер доли. . В этом случае Волкова
Как определяется понижающий коэффициент? Почему суд применяет судебную оценку с коэффициентом 80% к небольшим суммам компенсации?
Как определяется понижающий коэффициент стоимости акций? Почему суд может применить судебную оценку с применением коэффициента 80% к небольшим вознаграждениям за акции?
Суд не применяет понижающий коэффициент при разрешении раздела мелочи.
Стоимость доли вычитается из стоимости всей квартиры.
Кроме того, применение понижающего коэффициента для определения стоимости акций, отнятых у собственника без его согласия, противоречит общеправовым принципам справедливости. Это связано с тем, что владелец акций, воспринимаемых как несущественные, лишается права на их получение в качестве компенсации. сумму, которую он получил бы в случае продажи всего помещения. Положения закона о принудительном прекращении права собственности являются исключительными (пункт 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации). Эти положения не могут быть истолкованы как возможность приобрести право собственности на имущество по заниженной цене. С другой стороны, собственник, получивший долю, приобретает право собственности на все помещение и, следовательно, право продать его по рыночной цене без какого-либо вознаграждения. Смягчающие обстоятельства.
Снижение процентной ставки при оплате акций не допускается.
Необходимо учитывать судебные решения.
В соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса Российской Федерации
Допускается выплата компенсации участнику общей собственности другим собственником вместо выдела доли в натуре с согласия этого участника. Если доля собственника настолько мала, что фактически не может быть выделена, и он не имеет материального интереса в использовании общего имущества, суд может понудить остальных участников общей собственности даже без согласия этого собственника. Компенсация.
Вопрос о понижающем коэффициенте в законе не стоит.
Если вам нужна дополнительная консультация, напишите нам в чат. Хорошего дня!
В общей долевой собственности (четыре собственника) находится трехэтажный дом площадью 400 кв. м, моя доля — 9/40, участок — 300 кв. м и 500 кв. м (на трех собственников). Между собственниками существуют разногласия и нет договоренности об определении порядка пользования и обслуживания. Первый этаж занимает долгосрочный арендатор, а два других этажа пустуют уже несколько лет. Я пытался решить этот вопрос мирным путем, но собственники против того, чтобы я сдавал два других этажа в аренду, и я не могу привлечь арендатора без их согласия. Я обратился к экспертам с вопросом о возможности выделения доли на каждом этаже, и ответ был утвердительным (вариант с первым этажом был дешевле). Я проконсультировался с юристом по поводу физического распределения долей на первом этаже. Он заявил, что мне необходимо выделить долю участка. Я не хочу продавать свою долю. Как вы думаете, возможно ли это или это обязательное условие — выделить ему долю на первом этаже, отстроив отдельный вход и ведя отдельную переписку, не выделяя ему долю в участке?
Я нахожусь в процедуре банкротства и нахожусь на стадии ликвидации своего имущества, подскажите пожалуйста. Изначально мы купили долю в двухкомнатной квартире (одну комнату делили с мужем), а через несколько лет я купила вторую долю (комнату). Согласно брачному договору, эта доля принадлежит только мне. Получается, что есть одна квартира, из которой две доли принадлежат мне, а одна — мужу. Мне сказали, что недвижимость, которой я владею, не является моим единственным жильем, так как две мои доли — это отдельная недвижимость, а одна доля — реализованная. Так ли это?
Доброе утро. Моя доля в квартире 1/3 принадлежит мне (дочери) и 2/3 моей матери. Я хочу продать свою долю брату, который отдаст мне деньги. Как я могу это сделать? Договор купли-продажи? Я нахожусь в Тюмени, а квартира в Воронеже. Могу ли я сделать это дистанционно? Какие документы мне нужны? И что будет, если будет разница между ценой недвижимости и ценой продажи?
Скажите, у меня есть доля в квартире от бабушки. Если я откажусь от этой доли, могу ли я получить квартиру как сирота? Я просто не понимаю этого места, как везде пишут!
ДТП с участием несовершеннолетних без пострадавших, алкогольное опьянение, оставленное место ДТП.
Повышающие и понижающие коэффициенты при оценке долей в недвижимости.
Добрый вечер, друзья, меня зовут Василий Костченко. И это очередная передача из цикла «Разговор с экспертом». Сегодня наш гость — Максим Калашник, эксперт в области оценочных специалистов, представляющий Центр оценки недвижимости и бизнеса. Приветствую вас, Максим!
Сегодня мы поговорим, пожалуй, о самой большой, самой объемной и самой обширной области судебной экспертизы. Это оценочная экспертиза, или просто независимая оценка, для целей как суда, так и запросов граждан. Давайте поговорим об оценочной экспертизе. Существуют ли установленные таблицы понижающих коэффициентов при продаже акций? Существует ли методика применения коэффициентов снижения?
И уж точно нет корректировки в сторону увеличения. Единственное, если доля превышает 50 %, может быть применен коэффициент роста. Это означает, что если доля квартиры превышает 50 %, то покупателю интересно осознавать, что он может запустить процесс приобретения меньшей доли. Разумеется, он понимает, что заплатит за эту долю меньше номинальной стоимости. И только в этом случае происходит рост курса. Но опять же, есть рынок, и 2/3 квартир или 4/5 стоимости насыщены. Определенные скидки можно сравнить. И никакой конкретной таблицы выпускников, где написано, например, скидка 20%, ½ доли, что 1/3 составляет 25%, не существует. Почему? Потому что рынок изменчив. Оценщикам приходится постоянно делать несколько выводов в зависимости от рынка.
В широком смысле слова, делать электронную таблицу с точностью до 1/1000 — тоже нонсенс, не так ли? Завтра это будет 3/97.
Глупость именно потому, что завтра будет по-другому. А оценка недвижимости интересна тем, что это не просто вопрос времени, это вопрос времени и денег. Ведь рынок меняется практически ежедневно, еженедельно и тем более ежемесячно. Поэтому оценщики обязаны отслеживать эту тенденцию изменения рынка.
Нет, Максим Сергеевич, если есть такая методика, то не нужно искать образцы.
Есть 3/16, УПС, коэффициент снижается н а-37%. Это было бы очень хорошо.
Это было бы легко, просто, дешево и быстро. На практике, однако, этот коэффициент постоянно меняется.
Как она меняется? Она меняется в сознании оценщика. Также, например, центральные банки вмешиваются в свои юрисдикции, легко применяя эти тарифы при оценке ОСАГО автотранспорта. Кстати, в этом нет ничего плохого. Все, безусловно, знают, что оценка производится именно таким образом. И это все. Конечно, нам это может не нравиться …….
Хотелось бы, чтобы все было так просто.
В принципе, я хотел сказать вот что. В этом году Федерация судебно-экспертных учреждений наконец-то введет долгожданный учет методов экспертизы. И, в принципе, чтобы оценщики могли регистрировать методики, которые снижают комиссию при оценке имущества, доли квартиры. Причем при регистрации такой методики оценщик может законно упомянуть нашу конкретную методику государственной регистрации. Внесение в эту методику метода удорожания является законным.
Это хорошая идея, очень хорошая.
Это идея, за которую мы должны бороться.
Но я думаю, что раз в год мы должны проходить перерегистрацию или менять ее.
Нужно ли нам планировать определенные притчи, чтобы понять, куда мы должны идти?
Преувеличение, скорее всего, да.
Друзья, если у вас есть вопросы о плоской, плоской плоской оценке, задавайте их под видео, ставьте лайк и пишите комментарии. До свидания, друзья!